Foncier industriel en Nouvelle-Aquitaine : prix, disponibilité et sites clés en main
La Nouvelle-Aquitaine est la première région de France pour la réindustrialisation en 2025, avec un solde net de +19 usines créées selon le baromètre de la réindustrialisation. Son foncier industriel constitue un levier majeur : des prix jusqu’à trois fois inférieurs à ceux de l’Île-de-France, environ 2 240 zones d’activités économiques et quatre sites labellisés « clés en main » dans le cadre de France 2030.
Ce guide détaille les prix, les disponibilités et les dispositifs qui facilitent l’implantation de votre entreprise dans la région.
1. Quels sont les prix du foncier industriel en Nouvelle-Aquitaine ?
Le coût du foncier est souvent le premier critère évalué par les entreprises qui envisagent une implantation industrielle. En Nouvelle-Aquitaine, les prix se situent nettement en dessous de la moyenne nationale, ce qui représente un avantage compétitif déterminant pour les projets industriels de toute taille.
Comparaison régionale des prix
Le prix moyen d’un terrain à bâtir en Nouvelle-Aquitaine s’établit à environ 69€/m² (DREAL NA, 2023), contre 227€/m² en Île-de-France et 99€/m² en moyenne nationale. Pour le foncier spécifiquement industriel, les écarts sont encore plus marqués.
Sources : DREAL NA (2023), Arthur Loyd, Invest in Nouvelle-Aquitaine
Bon à savoir : il n’existe pas de baromètre public consolidé du foncier industriel par département en Nouvelle-Aquitaine. Les prix réels dépendent de la viabilisation du terrain, de sa proximité avec les axes logistiques et des conditions de commercialisation de chaque zone. Invest in Nouvelle-Aquitaine vous aide gratuitement à identifier les meilleures opportunités en fonction de votre projet.
Ce qui fait varier les prix
Plusieurs facteurs influencent directement le coût du foncier industriel en Nouvelle-Aquitaine :
- La localisation : un terrain en périphérie de Bordeaux coûte 3 à 5 fois plus qu’en Creuse ou dans le Lot-et-Garonne
- Le niveau de viabilisation : un terrain raccordé aux réseaux (eau, électricité, fibre, assainissement) coûte plus cher qu’un terrain brut
- La proximité des infrastructures de transport : autoroutes A10/A63/A89, LGV, aéroports (Bordeaux-Mérignac, Pau-Pyrénées, Biarritz), port de Bordeaux
- Les aides disponibles : en zone AFR, les subventions et exonérations fiscales réduisent significativement le coût global d’implantation
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2. Où trouver du foncier industriel disponible en Nouvelle-Aquitaine ?
La Nouvelle-Aquitaine dispose d’un maillage dense de plus de 2 240 zones d’activités économiques, dont environ 2 011 zones industrielles et logistiques réparties sur 12 départements. Chaque territoire propose des offres foncières adaptées à différents types de projets industriels.
Un réseau de zones d’activités étendu
La région bénéficie d’un écosystème économique structuré : 110 agents immobiliers spécialisés en immobilier d’entreprise et des opérateurs publics actifs sur les 151 intercommunalités. Parmi les exemples concrets de cette offre diversifiée :
- Grand Poitiers : 27 ZAE représentant environ 1 000 hectares de foncier économique
- La Rochelle Aunis : 61 ZAE totalisant 1 650 hectares (source : INSEE Nouvelle-Aquitaine n°169)
- Communauté de communes du Grand Cubzaguais : 5 ZAE sur 177 hectares
Chiffre clé : selon une enquête d’Intercommunalités de France et du CEREMA, 67% des intercommunalités ont déjà été confrontées à un refus d’implantation ou un départ d’entreprise faute de foncier disponible. Agir tôt dans la recherche de terrain est essentiel.
Quatre grandes opérations foncières à suivre
Plusieurs opérations de grande envergure renouvellent l’offre foncière industrielle de la région, en reconvertissant d’anciens sites vers de nouvelles activités productives :
Blanquefort (33) – 50 ha
Ancien site Ford reconverti en Village de l’Industrie par Axtom. 250 000 m² de locaux prévus, 2 500 emplois visés. HDF Energy y construit son usine de piles à hydrogène. Livraison progressive 2027.
SNPE Angoulême (16) – 177 ha
Ancienne poudrerie dépollutée et acquise par l’EPFNA, avec 75 hectares à usage industriel. Site clés en main France 2030, orienté énergie verte, photovoltaïque et batteries. Disponible 2027-2030.
Bassin de Lacq (64)
Reconversion de la plateforme pétrochimique historique. Plus de 1,5 milliard d’euros d’investissements annoncés : Elyse Energy (biocarburants), Carester (terres rares), Reju (polyester recyclé). Chimie biosourcée et décarbonation.
Alloinay (79) – 17 ha
Ancienne base logistique Intermarché reconvertie en site industriel clés en main. 30 000 m² de bâtiments existants, disponible immédiatement. Proximité axes A10, A83 et RN10.
Lacq, nouvelle « Magnet Valley » des terres rares en Europe →
3. Qu’est-ce qu’un site industriel « clés en main » France 2030 ?
Le programme Sites industriels clés en main, lancé dans le cadre de France 2030, vise à réduire drastiquement les délais d’implantation industrielle en France. L’objectif : passer de 17 mois à 9 mois en moyenne entre la décision d’implantation et le démarrage des travaux.
Définition et critères de labellisation
Un site clés en main est un terrain, bâti ou non, qui offre un haut niveau de maturité pour accueillir immédiatement un projet industriel. La labellisation garantit :
- Un titre de propriété valide et un certificat d’urbanisme confirmant la compatibilité industrielle
- Une étude faune/flore de moins de 5 ans et un diagnostic archéologique réalisé
- Une surface minimale de 3 hectares continus (1 hectare pour les projets de recyclage de friches)
- Des procédures accélérées en matière d’urbanisme et de raccordement électrique
Chiffre clé : au niveau national, plus de 180 sites ont été labellisés « clés en main » depuis 2019 (toutes vagues confondues), dont 55 lors de la vague principale de France 2030. 60% de ces 55 sites sont des friches reconverties.
Les 4 sites clés en main de Nouvelle-Aquitaine
Source : Préfecture de Nouvelle-Aquitaine, ANCT
Des implantations industrielles qui confirment l’attractivité
En 2025, la Nouvelle-Aquitaine a attiré 120 décisions d’investissement étranger représentant 2 140 emplois annoncés, en hausse de 17% par rapport à 2024 (source : ADI NA). Parmi les implantations récentes les plus emblématiques :
HDF Energy
Blanquefort (33)
Usine de piles à hydrogène haute puissance. 20 M€ d’investissement, soutenu par 168,8 M€ IPCEI. 100 emplois directs, 500 visés d’ici 2030.
Orano Med
Bessines-sur-Gartempe (87)
Usine unique au monde de thorium-228 pour la médecine nucléaire. 250 M€ dont 22 M€ France 2030. 70 emplois directs + 100 indirects.
Carester
Lacq (64)
Première usine française de recyclage de terres rares. 216 M€ sécurisés. 92 emplois directs dans la chimie verte.
Carester, start-up de l’année 2025, reprend la main sur les terres rares, lire l’article
Guide de l’implantation industrielle →
4. Quelles aides pour réduire le coût de votre implantation industrielle ?
Au-delà du prix du foncier, plusieurs dispositifs permettent de réduire significativement le coût global d’une implantation industrielle en Nouvelle-Aquitaine. Les zones d’Aide à Finalité Régionale (AFR) et la reconversion de friches industrielles offrent des avantages concrets.
Zones AFR : 852 communes éligibles aux exonérations fiscales
Le zonage AFR 2022-2027 couvre 852 communes en Nouvelle-Aquitaine. Les entreprises qui s’y implantent bénéficient d’un régime fiscal avantageux :
Sources : economie.gouv.fr, Bpifrance Création
ZAN et reconversion de friches : une opportunité pour l’industrie
La loi Climat et Résilience (2021) impose de diviser par deux le rythme d’artificialisation des sols d’ici 2031, avec un objectif de zéro artificialisation nette d’ici 2050. Loin de freiner l’industrie, cette réglementation ouvre de nouvelles opportunités :
- Forfait national de 12 500 hectares pour les grands projets industriels d’envergure nationale (loi ZAN, juillet 2023), non imputé aux collectivités locales
- 55 projets industriels exemptés du ZAN, représentant 5 205 hectares à l’échelle nationale
- Reconversion de friches industrielles : l’EPFNA (Établissement Public Foncier de Nouvelle-Aquitaine) pilote des opérations de reconversion sur des sites de 5 à 80 hectares dans toute la région
- 16 millions d’euros sur 2 ans (Fonds friches France Relance) alloués à la Nouvelle-Aquitaine pour le recyclage foncier
Le saviez-vous ? La France compte entre 90 000 et 150 000 hectares de friches industrielles (source : Sénat). Le CEREMA en a recensé plus de 8 300 dans sa base Cartofriches. S’implanter sur une friche reconvertie, c’est bénéficier d’un terrain déjà raccordé aux réseaux tout en contribuant à la sobriété foncière.
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À retenir
- ✓ Le foncier industriel en Nouvelle-Aquitaine coûte en moyenne 3 fois moins cher qu’en Île-de-France (69€/m² contre 227€/m²)
- ✓ La région compte plus de 2 240 zones d’activités économiques et 4 sites labellisés « clés en main » France 2030
- ✓ 852 communes en zone AFR offrent des exonérations fiscales pouvant atteindre 35% de l’investissement
- ✓ Les sites clés en main réduisent les délais d’implantation de 17 à 9 mois grâce à des procédures accélérées
- ✓ Invest in Nouvelle-Aquitaine accompagne gratuitement les entreprises dans leur recherche de foncier et leur projet d’implantation
Avis d’expert
« La Nouvelle-Aquitaine offre un double avantage rare : un foncier industriel abordable et de qualité, combiné à un écosystème d’innovation dense avec 12 pôles de compétitivité et plus de 30 clusters. Nous accompagnons chaque entreprise dans l’identification du terrain qui correspond à son projet, en tenant compte des aides disponibles, de la proximité des sous-traitants et des infrastructures de transport. »
Julie Decoux, Chargée de développement, Invest in Nouvelle-Aquitaine
Questions fréquentes sur le foncier industriel en Nouvelle-Aquitaine
Quel est le prix moyen du foncier industriel en Nouvelle-Aquitaine ?
Le prix moyen d’un terrain à bâtir en Nouvelle-Aquitaine est d’environ 69€/m² (source : DREAL NA, 2023), soit environ 70% de moins que l’Île-de-France (227€/m²). Pour le foncier spécifiquement industriel, les prix varient de 13€/m² (parcs d’activités viabilisés) à 150€/m² (zones proches des métropoles), selon la localisation et le niveau de viabilisation.
Qu’est-ce qu’un site industriel clés en main France 2030 ?
C’est un terrain labellisé par l’État qui offre un haut niveau de maturité pour accueillir un projet industriel : titre de propriété valide, certificat d’urbanisme, études environnementales réalisées, surface minimale de 3 hectares. La labellisation garantit des procédures accélérées et des délais d’implantation réduits (9 mois au lieu de 17 en moyenne). La Nouvelle-Aquitaine compte 4 sites labellisés : Lacq, Blanquefort, SNPE Angoulême et Alloinay.
Comment bénéficier des exonérations fiscales en zone AFR ?
En vous implantant dans l’une des 852 communes couvertes par le zonage AFR 2022-2027 en Nouvelle-Aquitaine, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur les bénéfices pendant 23 mois, puis dégressive sur 36 mois. Des exonérations de CFE et de CVAE sont également possibles selon les délibérations locales. L’intensité maximale des aides à l’investissement atteint 35% pour les petites entreprises. Invest in Nouvelle-Aquitaine vous aide à vérifier l’éligibilité de votre projet.
La réglementation ZAN empêche-t-elle les implantations industrielles ?
Non. La loi ZAN de juillet 2023 a créé un forfait national de 12 500 hectares réservé aux grands projets industriels d’envergure nationale, non imputé aux collectivités locales. De plus, 55 projets industriels (5 205 hectares) sont exemptés du ZAN. La reconversion de friches industrielles, encouragée par l’EPFNA et le Fonds friches (16 M€ en Nouvelle-Aquitaine), constitue une alternative qui permet de s’implanter sans artificialiser de nouvelles terres.
Comment Invest in Nouvelle-Aquitaine peut-elle m’aider à trouver du foncier ?
Invest in Nouvelle-Aquitaine propose un accompagnement gratuit et confidentiel aux entreprises qui recherchent du foncier industriel dans la région. L’équipe identifie les terrains et bâtiments correspondant à votre cahier des charges, vous met en relation avec les opérateurs fonciers locaux, et vous informe sur les aides financières et fiscales disponibles. L’accompagnement couvre l’ensemble du processus, de la recherche de terrain jusqu’à l’installation effective.
Sources et références
- DREAL Nouvelle-Aquitaine, statistiques terrains à bâtir 2023
- ANCT, programme Sites industriels clés en main
- Economie.gouv.fr, exonérations d’impôts en zones AFR
- Préfecture de Nouvelle-Aquitaine, sites clés en main France 2030
- AquitaineOnline, NA première région de réindustrialisation 2025
- L’Usine Nouvelle, 15 000 hectares réservés pour l’industrie (ZAN)
- CEREMA, base nationale Cartofriches
- EPFNA, interventions foncières en Nouvelle-Aquitaine
- INSEE Nouvelle-Aquitaine n°169, zones d’activités économiques